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杭州
地价触碰到“天花板” 杭州楼市步入“微妙时刻”
发布日期:2018-07-18 11:50:52 来源:浙江在线 作者: 本站编辑:李婉清扬

 

  浙江在线7月18日讯 这个7月,杭州楼市的“牛市心态”和思维,开始发生微妙转变。

  涟漪从土地市场上泛起,如多米诺骨牌般轻轻吹拂到了购房者的心里:新房摇号的参与者们,不再盲目参与;原本牛气冲天的二手房房东,也开始放低身段。

  杭州继续坚持“房住不炒”的基本定位,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。在2018年过半时,杭州楼市土地拍卖价格下降、摇号降温、二手房房东下调预期,这些现象是否预示着调控效果开始显现、杭州楼市正趋向理性?记者采访了部分房企、购房者以及业内专家,大家对此都有自己的理解。

  地价触碰到“天花板”

  “近期,杭州市场预期出现了微妙变化,特别是土地市场的表现。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出。

  7月6日,杭州一口气推出10宗土地。然而,最受关注的3宗“重量级”涉宅土地,报名房企均未超过10家,最终成交价格也都没创下新高。市场惊呼:房企拿地积极性明显转淡!

  16日,杭州主城区再度出让7宗土地。钱江新城南星单元地块被滨江集团竞得,成交楼面价36086元/平方米,由于需配建幼儿园以及公租房,折算的实际楼面价超4.5万元。南星单元上一次出让土地是2017年9月,赢家也是滨江集团,彼时不仅楼面价44460元/平方米,还需自持23%。

  另一块“宝地”是滨江核心区地块,“捡漏”的开发商是“补仓”的温州时代,楼面价32638元/平方米,无配建要求。两周前,绿城也在滨江区拿地,成交楼面价33625元/平方米,还要配建幼儿园。两块地相比,温州时代的地段还要更好一些。

  经过这两次“体检”,杭州主城区土地市场的热度已经有了变化——稳中有降。

  “开发商拿地逻辑发生了改变,表明了其对市场预期的微妙变化。”丁建刚认为。

  当楼市进入“下半场”,楼市调控政策的不松懈,让开发商们摒弃了之前依靠未来上涨才能获利的“牛市心态”,将价格预期稳定在了当下:他们在土地估价时,开始参照此前的成交记录与最近获批的新房备案价格,倒推出合理的利润空间。土地价格的“天花板”,建立了起来。

  新房摇号不再盲目

  土地市场发出回归理性的信号,迅速传导到了商品房的购买者那里。

  7月17日中午,“刚需”小刘收到了萧山市北板块楼盘“江南名府”的摇号结果。“174套房源、精装均价3.2万元/平方米。这个楼盘验资要求不高,只需要75万元现金存款证明,所以报名前我觉得人应该挺多。意外的是,上周四我去登记,发现售楼处很空,20分钟不到就登记好了。”最终,这个楼盘有1060户家庭登记,摇号中签率约16%。不过,小刘并未中签。

  而在16日14时30分,城北楼盘宝嘉誉府售楼处内,首次选房剩余的14套房源,进行了二次选房,这也是杭州公正摇号政策实施3个月来,首个官方发表声明需要“二轮替补”的楼盘。

  同样是16日,碧桂园东旭府公证摇号。这个位于义桥板块的刚需楼盘,均价18443元/平方米,1276套房源,登记意向的家庭只有7784户,整体中签率达16.26%。放以前,“万元房”的摇号基本都是万人级别的。

  住建部“坐实”棚改货币化安置减量、金融去杠杆放风险进入深水期……未来经济不确定性等因素,逼迫着开发商加速周转,开闸放量的趋势似乎“隐现”。7月6日,杭州一夜连发7张预售证,并且无一楼盘要求冻资,最低35万元存款证明即可,给原本十分紧张的杭州新房供应,增加了不少的可售房源,也让“刚需”们有了更多挑选的余地。

  “接下来还有很多楼盘可以去摇,而且我感觉房价已经不会再有大涨了。”小刘告诉记者,相比几个月前的焦虑,自己心态已经放平了不少,总会有“上车”的一天。

  二手房交易“退守”主城区

  透明售房网的数据显示,7月1日至7月15日,杭州二手房成交量为3405套。而6月同期的成交量为4727套,环比下降了28%。

  虽然七八月是传统的楼市淡季,成交量下滑可以理解,但记者同时注意到,二手房的挂牌量正在不断增加。

  一名中介向记者透露,这个月以来,不少人认为二手房价格已经触顶,准备卖房套现,“前几天,有一个房东,将一套挂牌价900万元的房子直接降价到850万元”。

  杭州我爱我家统计,上周在成交量前十的小区中,传统二手房交易大户下沙已不见踪迹,取而代之的是上城区、下城区、西湖区、滨江区等市中心核心区。他们认为,交易量“退守”到主城区是市场下行的表现。

  不过,我爱我家下沙店店长也表示,目前卖方市场依然强势,房东下调挂牌价的情况并不多见,仅仅通过交易量下滑来判断市场下行是非常片面的,至少目前还看不出二手市场已经转凉。

  “随着市场的降温,观望情绪的逐渐产生,以及买卖双方心态的变化,二手房价格体系未来存在松动和回调的可能。”杭州楼市专家方张接分析,“眼下市场开始出现降温趋势,但我也认为二手房不会说跌就跌。从一个绝对的卖方市场、房东普遍惜售的心态,到卖家心理预期的下降、买卖双方博弈、购房者心理优势一点一点的获得,会是一个胶着的过程。”

  (浙江在线记者 方臻子)

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